来源：二律背反的一灯如豆
2018年8月26日，公众号发表了《当前长租公寓模式的危害、风险与应对方式》。早几天，8月17日，尚在我爱我家当副总裁的胡景晖批评自如、蛋壳等长租公寓运营商“推涨房租”。链家的老板左晖当天一个电话打到我爱我家的老板谢勇那里，胡景晖被就地解职。胡景晖的这场风波让大家看清了房地产中介市场的江湖，什么市场竞争、什么拼搏奋斗，老板和老板才真穿一条裤子，老板和一起共事18年老部下并没什么情谊可谈。
2018年8月19日，离职了的胡景晖开媒体沟通会，重申：“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害,这个一点也没错。”大家讲胡景晖一语成谶，长租公寓行业随后像放鞭炮一样，从2018年一路爆雷至今。短短3年间，有名有姓上了新闻的长租公寓爆雷事件就有6、70家，动辄影响上万房东房客，牵涉数亿资金。
包括我18年那篇公众号文章在内，这些年对长租公寓的研究分析已经车载斗量，加上如此多血淋林的爆雷事件，按理说，人们应该吸取点教训了。谁曾想，到了11月份，最大的长租公寓运营公司，今年刚刚在美股上市蛋壳公寓爆雷，再掀一轮全国范围内的房东房客维权潮。
长租公寓乱象连绵不绝。
长租公寓的经营者、投资人、从业人员、房东、房客、政府、监管层、金融机构，出纯水而不化，执迷不悟，我担心是以前说话太客气，不够直白，大家没听懂或者故意不想听懂。这次直白点再说一遍，不要怪说得不够“中肯”。
长租公寓公司的融资PPT上故事都讲得很好听：一头解决房东出租管理劳心费神问题，另一头解决租客租不到高品质住房的难处，一举解决两大群体的痛点。通常还会补充说，中国的租房市场大得没边，而且还在不停增长。然而，说穿了，长租公寓运营商就是个二房东。把房子租下来，装修一下、打隔断、加些电器，再转手出租出去，这生意已经做了几百年。重新编个“长租公寓”的新名字，仿佛摇身变成了什么新兴行业。甚至有人管长租公寓叫“科技行业”。这些年很多人在污染中文，管卖煎饼的叫科技公司，管放高利贷的叫科技公司，管二房东公司也叫科技公司，是不是存心侮辱“科技”两个字，好方便上市？二房东的生意从来难做。做得不好，房子租不出去，砸自己手里；做得好，房东要找机会把房子收回去自己出租。这是门高风险低回报的技术活。各房源的地段、房型等情况千差万别，决定了长租公寓不可能标品化，难以通过规模化降低成本。以物价现状，即便通过集中采购，拿个简易装修、家具家电的批发价，就那些东西打个七八折，省下来的钱还赶不上空置一个月的租金损失。何况以大多数长租公寓混乱的管理，吃拿卡要，这些成本也降不了多少。最后只省在室内环境检测报告上，可以200元一份拿批量印制的“合格报告”，而正经检测需要千元上下。长租公寓基本没有规模效应，没有规模效应的行业看重的是盈利能力。吹嘘自己体量大、管理房子多，都是在资本市场骗傻子玩。长租公寓行业亏得一塌糊涂的企业搞兼并，纯属有病。长租公寓跟存在规模效应的行业，尤其是互联网行业，有着根本性差别，长租公寓用亏损换来的规模增长，毫无意义。从蛋壳公寓可见行业生态一隅，管理的房子越多，亏得越多。蛋壳财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，其营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，亏损比例都在扩大。不客气地讲，蛋壳公寓的商业价值为负数，相信它也代表了绝大多数长租公寓运营机构的基本情况。2018年以前，二房东集中在写字楼、商业物业，私人住宅领域几乎没有像样的做二房东生意的企业，只有房地产中介零星搞点不成气候，侧面证明这门生意难做。然而2018年，随着几家房地产中介高调宣布进入长租公寓市场，长租公寓一下变成香饽饽，仿佛无限商机在一夜之间冒了出来。这种平地起风把煤渣吹成黄金的事情，在共享单车行业刚刚发生过。（1）一些人豪赌租金大幅上涨。之前20年中国房地产市场，房价时不时疯涨，租金被物价工资拖累涨幅相对较低，租金收益率极低，有人据此觉得租金有很大上涨空间。2017年年底，链家的左晖讲中国房地产进入租房市场，有一半人要长期租房，大家都觉得莫名其妙，明明他前几个月还在讲“租房的日子不是人过的”。其实他就是那时打上了租房生意的算盘，要在自如上面大干一场。这个想法被现实无情打击，整个中国租房市场实际上快速疲软，许多重点城市租金不升反降。（2）一些人妄图借资金优势制造垄断，赚取垄断收益。这是互联网投资暴富了一批人以后，从投资行业弥漫出来的思维定势，觉得只要砸钱砸出规模，有了定价权，就能赚大钱。当时下场的房地产中介是这样算账的：市场上地段不错装修老旧的房子，一直供小于求不愁出租，每月租金5、6千元。简单翻新一下配上家具家电，打隔断或者单间出租，“按精装定价，捆绑服务，与普通房东房源差异化定位”，转手能租出去8、9千元，已然不亏。这还没算上未来房租上涨、小区房源垄断以后的溢价收益。由于北京的特殊环境，市场上宜居的出租房源相对集中。2018年8月的毕业出租季，几大长租公寓公司争抢房源，在热门小区竟真把租金价格哄抬上去，媒体称个别房源房东借机坐地起价，涨幅达44%之多，引来政府约谈。然而最后的结果是，哪怕北京这么个租房痛苦指数极高的地方，几家长租公寓公司合力，也没能把“精装出租房定价权”拿下。长租公寓租金随租房市场一路走软，高价长租公寓空置率居高不下。上海等地更是波澜不兴，与垄断收益完全不沾边。退一万步讲，即便能够通过行业集中形成市场优势，长租公寓也好，共享单车也好，其他的投资热门行业也好，相关经营者、投资者、研究分析员屡屡大谈定价权、垄断收益，要通过“先砸钱、后收割”的方式让用户上钩后最终大出血，这是正常的商业逻辑吗？商业道德在哪里，没有一点羞耻感吗？法律意识在哪里，当我们国家的反垄断法、反垄断机构不存在吗？（3）金融管制放松与所谓金融创新是核心推动力。2018年兴起的长租公寓模式，与曾经二房东经营模式的根本区别在于，长租公寓模式给了长租公寓经营商非法占用租金的机会。以前租房市场的大致习惯是，押一付三，房东按季度收租，房客按季度付租，二房东照此例，二房东只赚一个差价。2018年以后的长租公寓模式，本质上是按年向房客收租金，按月支付给房东。通常来说房客当然是不乐意按年付房租的，于是房客租金被搞成了贷款，诱骗房客签贷款协议，月付还款。最早开始弄这种贷款的是P2P，然后持牌金融机构也要分一杯羹，按照消费贷模式搞出了“租金贷”，再然后租金又被包装成ABS。P2P和ABS的事情《当前长租公寓模式的危害、风险与应对方式》已有说明，不再绕圈子说一遍，这里只按“租金贷”大致介绍一下流程。长租公寓从房东那里把房子租下来，合同签三五年，要个免租期简单装修一下，然后每个月付租金，假设每个月付给房东5000块钱。然后长租公寓把房子租给房客，假设定价每月6200块，但是签合同的时候跟房客讲年付有优惠，一年72000，但是不用真的年付，长租公寓有合作金融机构，做一笔租金贷，算下来房客每月只要付6000块。房客一算，年付划算很多啊，就答应了。贷款机构给房客做一笔本息72000的贷款，贷款机构给自己扣下7000块钱利息，发65000块钱到长租公寓公司账户。长租公寓方装修费家具家电费欠着不结，一进一出，账户上多了60000块钱。这种操作导致长租公寓一开始的现金流非常好，可以拿这个钱进一步扩张规模争抢房源，烈火烹油，长租公寓转眼间开遍大江南北。有规模有宣传，就有不明真相的投资资金。非法占款与投资资金一道，导演了18年8月北京那场哄抬房租的闹剧。然而真实经营起来，等到长租公寓运营方继续支付房东房租，给供应商结款，支付居高不下的运营、人力成本，目前市场上有名有姓的企业，难找出一家盈利的。经营性现金流出的多流进的少，只能再签更多房源、挪用更多租客预付的租金。长租公寓这个生意实质上很难做下去，经营者怕不是不懂这个道理。这么多人仍然前赴后继在这个行业“创业”，打得不过是挪用租金、骗取融资的主意。不客气地讲，大多数长租公寓业务本质上只是套取资金的外壳，是一场装模做样演戏演全套的庞氏骗局。到了今天这个份上，几十万可能上百万房东房客正在维权，再不刹车，不知又是多少人要加入维权队伍，关于长租公寓，好好说话没人听，不再说什么“也有用心经营的长租公寓”这种话了，一杆子打死就打死吧，没有什么“中肯”余地了。
租客以自己的名义贷款准备付房租，钱要么进租客口袋，要么进房东口袋，结果通过所谓金融创新，跑到了长租公寓运营商的口袋，还被长租公寓堂而皇之地挪用了。要是长租公寓最后太太平平把租金付给房东，大家睁一只眼闭一只眼无妨。偏偏这笔钱没了，房东收不着租金了。（1）长租公寓明知道后续经营无法覆盖房东租金，却故意挪用房租资金，给自己发工资、报销、捞回扣、在资本市场讲故事获取股票收益。那么显然属于“以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为”。这就涉嫌诈骗罪。五十万元以上属于“数额特别巨大”，十年以上有期徒刑。（2）无论长租公寓有没有全额支付房东租金的意愿，它以“年付租金”的名义归集租客的租金，借委托管理之名代收房东租金，结果没有支付给房东。那就是“使用诈骗方法进行非法集资，扰乱国家正常金融秩序，侵犯公私财产所有权，且数额较大的行为。”这就涉嫌集资诈骗罪。单位犯罪数额在500万元以上属于“数额特别巨大”，10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。（3）若认为长租公寓是借用房东房客租金，租金优惠可以视为利息，那么没办法还给房东房客的时候，符合“违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。”这就涉嫌非法吸收公众存款罪。数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。其实跑路爆雷的长租公寓涉嫌违反刑法的内容不止这三条。不客气地讲，跑路爆雷的长租公寓跟非法传销一样，就是个犯罪集团。很多人觉得，长租公寓模式大家都这么搞，应该没有问题，最多资金链断了公司倒闭。这里面有天大的误会。擅自挪用他人资金还不上，就是犯罪行为，参与者再多、再明目张胆，也还是犯罪行为。不仅长租公寓，健身房挪用预收年费、教育培训机构挪用预收学费、共享单车挪用押金，本质上都是未经授权挪用他人财产，如果最后爆雷，跟出纳挪用公款自己做生意结果亏空了补不上窟窿一个性质，那就都属于上述分析的犯罪行为。是的，我就是在说小黄车OFO和优胜教育，有人应该去坐牢。时值今日，蛋壳仍在用“经营不善”、“现金流出现暂时性困难”避重就轻。有一个概念需要澄清，把自己的钱亏掉叫经营不善，把别人的钱弄没了，通常涉嫌违法犯罪。年中，蛋壳创始人兼原CEO高靖被带走调查，不知道会被查到什么程度，大家拭目以待。蛋壳爆雷以后，房东与房客在各地闹纠纷，向派出所报案，派出所讲这属于经济纠纷，不归派出所管，派出所的这种应对有问题，基层法律普及工作任重道远。首先，长租公寓拿了委托代理协议跟租客签了合同，长租公寓对房东的代理有效，租赁有效，房东没有权利赶走房客。其次，是否属于经济纠纷，派出所没有司法解释权。刚刚分析了，这属于刑事案件，房东房客应该以蛋壳公寓为当事人，以合同诈骗、非法集资等名义在当地派出所要求刑事立案。如果房东房客没这么做，发现涉嫌应当公诉的犯罪线索，受理的公安机关也应该立案或移交有辖权的公安机关立案，不应该拿“经济纠纷”打发报案人。 在2年多前的《当前长租公寓模式的危害、风险与应对方式》给出的应对建议里，第一条就是“押金与租金的资金托管”。法理上，押金、租金本就不属于长租公寓运营方，它只是暂存于长租公寓的账户。这笔钱放在长租公寓随时可以动用的账户里，好比把奶酪放进耗子窝，铁定消失不见。押金租金进入监管账户，一方面保障房东房客利益，另一方面也打消某些人的犯罪念头，起到预防犯罪的作用。具体实施来说，比如长租公寓方跟房东签了每月房租5000元，又向房客收了一年72000元的房租，里面有个期限错配，那么至少有60000元应该进入到监管账户，不允许长租公寓动用。当然这么一搞，很多长租公寓就不做这个生意了。账户监管提了这么久，才有爆雷爆成爆米花的杭州在今年8月出台政策要求：住房租赁企业收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。
作为群众忍不住问一声，杭州政府之前在等什么？其他政府还在等什么？有人讲，长租公寓行业属于重资产运营，资金问题又太难解决，如果不能动用租金押金支付前期的装修费、家具家电费，长租公寓这个行业就发展不起来。对这种看法应该予以坚决地批驳：做生意是要有本钱的，没本钱就不要做生意，这是千年以来的道理。没本钱做生意，硬要挪用客户资金做生意，那就是犯罪。难道为了一个行业的发展，要给犯罪行为开一道口子吗？2年前我那篇文章发出去以后，有金融监管的朋友批评写得差，“长租公寓模式没什么问题，不要危言耸听”。他当时的意见非常有代表性，是监管不做为背后的逻辑，列出主要4点，我逐一给出了反驳。（1）“长租公寓的租金贷其实就是消费贷，消费贷已经平稳运行多年，没有什么大的风险。”我的意见：消费贷把钱打给商户，消费者好歹很快能拿到商品、接受服务，租金贷付出去，租客能不能住到租期结束很难保障。或许对金融机构来说租金贷风险小，但是对租客来说，租金贷资金被二房东挪用，风险要远远高于使用消费贷的消费者。金融监管层的风险意识其实一直有问题，他们觉得风险是指他们监管的持牌金融机构可能遇到的风险，金融活动其他参与者的风险不归他们管。我的意见：有人明摆着借金融机构金融活动搞集资、未经授权挪用他人资金，甚至涉嫌违法犯罪，你们监管部门都能硬掰是“市场行为”，那可以把所有行为都说成市场行为了，那监管部门什么都不用管了，也不要开着浪费纳税人钱了，早点关门吧。金融监管部门作为金融专业机关，把长租公寓挪用资金这一犯罪行为默认为市场行为，做鸵鸟，不出意见，拒绝定性，是公安执法部门、司法部门不能有力打击长租公寓类似活动里的违法犯罪行为的最大障碍，没有之一。往难听了讲，这里面是不是有保护伞？（3）“长租公寓方提前收取租客租金做法，本质上与健身房办会员卡、教育机构提前卖课没有差别，你情我愿，要规范也是市场部门的事情，应该找工商局去。”我的意见：上当受骗一开始的时候都是你情我愿，不是说你情我愿就是正常的市场行为。健身房办会员卡、理发店教育机构各种充值预付本来就有向不特定公众集资揽储的性质，工商要管，银保监也应该要管，推来推去踢皮球算怎么回事？拿之前不管健身房办卡为理由，就不管之后的长租公寓，这是什么逻辑？（4）“健身房也要管，那我们管不过来。我们系统才多少人。”我的意见：管不过来就干脆不管，管想管的、好管的，监管真容易。健身房不可能每一个去查，对预付款的指导意见总能出一个吧？风险提醒总能给一个吧？对资金挪用后爆雷这种情况定性评价总能给一个吧？虽然监管层对长租公寓看法有分歧，也不是完全不作为。争议出现后，相关ABS被叫停，对“租金贷”业务也进行了窗口指导，事实上是不允许银行发放了。这两年许多长租公寓爆雷，租客的租金贷多是通过P2P网贷进行。所以蛋壳出事后，其他银行都不涉及。只有一家银行冒了出来，那就是微众银行。仗着自己属于“创新”银行，搞特殊化。微众银行自己也知道，摊上事了，11月16号假模假式地发了个公告，讲明年3月31日前租金贷用户的征信不受影响，好像挺大方。从现有信息看，微众银行在蛋壳公寓的租金贷业务上瑕疵颇多。首先是监管指导下，微众银行执意特立独行。其次，可以看到，蛋壳公寓与房东签署的是《财产委托管理服务协议》，房屋租赁关系实际上直接建立在房东与房客之间，协议却把最主要的房租资金收取权利交给了蛋壳这个受托人，欺负房东房客法律风险意识淡薄。微众银行作为专业持牌金融机构，在明知道租金实质不属于蛋壳的情况下，仍然将租客的贷款资金直接打到了蛋壳可以自由支配的账户上，业务开展毫无审慎性可言。蛋壳公寓从今年年初就负面不断，疫情期间房东房客两头欺瞒，一边要房客正常支付租金，一边向房东强行索要租金减免。以蛋壳年初美股IPO上市披露的财报，整个金融圈都知道蛋壳的钱挺不过几个月。年中又有创始人CEO被带走调查的新闻，之后资金链断裂传闻不绝于耳。面对这些风险信号，微众银行做了什么呢？毫无顾忌地，持续不断地，把它的贷款客户的资金，往蛋壳的账户里转！大家平时在银行转个账还有防诈骗提醒呢，转账转多了还有防洗钱预警呢，银行只需要考虑合规和流程，完全不需要考虑客户利益吗？微众银行的做法，即便合法合规，也让人看不到丝毫责任心存在。事已至此，微众银行应该即刻停止租金贷业务，主动向监管部门汇报，向执法部门、司法部门沟通报案，等待对蛋壳相关账户的止付冻结指令，帮助减少面临持续扩大的损失，不要再在这场集团犯罪中助纣为虐。诡异的是，正当蛋壳公寓资金链断裂传闻闹得举国风雨的时候，蛋壳公寓的美股股价11月17日、18日两日连续暴涨，从16日最低1.32元，到18日最高冲上4.99，涨幅达到315.8%。让人感慨，美联储滥发的钞票让美国韭菜茁壮成长。蛋壳公寓上市时，愉悦资本持股15.6%，蚂蚁金服持股为8.6%。前者可能有人想不起来干嘛的，瑞幸的主要投资人就是愉悦资本，因财务造假被调查的陆正耀的神州系，与愉悦资本的渊源极深。蚂蚁金服大家都知道，不再多谈。上个月马云讲，搞金融、搞创新不要怕付出代价，蛋壳公寓那些正辗转反侧的房东房客们，你们就是那个代价。
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